2010-02-16 19:12:28
A Kormány 361/2009. (XII.30.) Korm. Rendelete a körültekintő lakossági hitelezés feltételeiről és a hitelképesség vizsgálatáról
A Magyar Nemzeti Bank
programot indít a forintalapú jelzáloghitel- és jelzáloglevél-piac
fejlődésének támogatására, ennek lényege, hogy a jegybank forintban
kibocsátott jelzálogleveleket vásárol 100 milliárd forint értékben,
valamint intézkedéseket hajt végre a jelzáloghitelezés fejlődése
érdekében. A lépés eredményeként folyamatosan elérhetővé, a
mostaninál jobban tervezhetővé válnak a bankok számára a
forintforrások, így csökkenhetnek a forinthitelek kamatai. Vagyis a
forinthitelek versenyképesebbé válhatnak a hitelpiacot az utóbbi
években elárasztó devizahitelekkel szemben.
Az árfolyamkockázat nélküli forinthitelek eddig annak ellenére sem
tudták felvenni a versenyt a devizahitelekkel, hogy tavaly nyár óta
9 százalékról 6 százalékra süllyedt az alapkamat, ezáltal sokat
ledolgoztak a hátrányukból.
Tavaly tavasszal, amikor az euró árfolyama 320 forint közelébe, a
svájci frank pedig bőven 200 forint fölé drágult, a
devizahiteleseknek igen komoly többletkiadást kellett
kigazdálkodniuk a válság miatt amúgy is szűkebb családi
büdzséből.
A legjobb svájcifrank- és euróalapú lakáshitel 10 millió forint és
20 éves futamidő esetén havi 71, illetve 75 ezer forintos kiadást
jelent, szemben a forintalapú kölcsön 85 ezer forintjával, vagyis
több mint 10 százalék a devizahitelek előnye. Ahhoz, hogy megérje
devizahitel helyett forintalapú lakáshitelt felvenni, a
frankárfolyamnak 210-220, az euró árfolyamának pedig tartósan
294-306 forint körül kellene maradnia.
Jön a
szigorítás
A devizahitelek tehát olcsóbbak, kivéve, ha annyira magas
finanszírozási arányt szeretnél, amely március 1. után már csak
forinthiteleknél lesz elérhető.
A 361/2009 számú kormányrendelet több olyan szabályozást is
tartalmaz, mely jelentősen érinti a bankok lakossági hitelezési
tevékenységét. A kormányrendelet két szakaszban lép hatályba.
* 2010.03.01-től
* 2010.06.11-től
Fontos, hogy az alkalmazás a szerződéskötés dátumára vonatkozik és
nem az ügyletek
befogadási időpontjára. Vagyis a fenti időpontokat követően kötött
szerződésekre kell alkalmazni a kormányrendelet érintett
részeit.
A kormányrendelet hatálya
nem terjed ki:
* A hatályba lépését megelőzően leszerződött
ügyletekre
* A hatályba lépését megelőzően leszerződött
ügyletek módosítására
* A mentőcsomag keretében történő bármilyen
módosításra (Ide értendő az „Állami mentőcsomag” is)
* A fedezetül szolgáló ingatlan forgalmi
értékéhez kapcsolódó korlátozás (6§) nem terjed ki az állami
kezességvállalással biztosított lakáscélú kölcsönökre
* Azon idegen banki hitelkiváltásokra, ahol:
- A
kiváltandó hitel (első) folyósítása 2010.03.01 előtt már megtörtént
és
- A
kiváltandó hitel összegét nem haladja meg az igényelt kölcsön
összege (eltérő devizanem esetén a befogadás napján érvényes HUF
ellenérték alapján) és
- HUF alapú
hitel HUF alapú hitellel kerül kiváltásra vagy
- EUR alapú
hitel EUR/HUF alapú hitellel kerül kiváltásra vagy
- Előzőektől
eltérő devizanemű hitel kerül kiváltásra
A kormány múlt év végén elfogadott rendelete szerint a pénzügyi
intézmények a jövőben csak hitelképességi vizsgálat elvégzése
alapján nyújthatnak hitelt az ügyfeleiknek, illetve saját belső
szabályzatukban kell rögzíteniük, hogy kiknek, milyen feltételekkel
nyújtanak hitelt, mit vesznek figyelembe jövedelemként, illetve
milyen igazolások, nyilatkozatok meglétét teszik kötelezővé a
hitelfelvételhez.
A belső szabályzatban rögzített feltételek és a hitelképességi
vizsgálat alapján alakul ki az egyes személyek úgynevezett
hitelezhetőségi limitje, vagyis az a forintban megállapított
összeg, ami kifejezi a maximális havi törlesztési képességet. A
bankok csak olyan hitelt adhatnak, amelynek a törlesztőrészlete ezt
az összeget nem haladja meg. Euróhitel esetében a havi
törlesztőrészlet nem lehet magasabb a limit 80 százalékánál, más
deviza esetén pedig 60 százalékánál. Az új rendelet szerint a
kihelyezett hitel aránya forinthitel esetében a fedezetként
felajánlott ingatlan értékének legfeljebb 75 százaléka lehet,
euróhitel esetében 60 százalék, más devizahitel esetében pedig 45
százalék lehet az arány.
Tehát ha nem tudsz plusz ingatlant bevonni a hitel fedezetéül –
megközelítően 20-40% önerővel juthatsz lakásvásárlási hitelhez
(lízinghez) attól függően, hogy forintban vagy devizában igényled a
hitelt (lízinget).
Devizanem
Jelzáloghitel
Ingatlan lízing
Forint
75%
80%
Euro és euro
alapú
60%
65%
Egyéb
deviza
45%
50%
A legtöbb háztartásnak már van hitele, többségük pedig a
forintárfolyamtól erősen függő, devizaalapú termékkel
rendelkezik.
Ha forintra váltod a mostaninál alacsonyabb devizaárfolyamon
felvett svájcifrank- vagy euróalapú hiteled, akkor kénytelen leszel
kifizetni a megnövekedett tőketartozást is, ami leegyszerűsítve azt
jelenti, hogy ezt a pénz elbukod. (A hitelfelvételkor ugyan
forintot kaptál, ám ezt az összeget a bank átszámolta devizára, ez
adja a teljes tőketartozást, illetve a havi törlesztést is
devizában határozta meg a bank, így a rendszeres havi kiadás az
éppen aktuális árfolyam alapján adódik. Ha gyengült az induláshoz
képest a forint, akkor többet kell fizetned.) Ha nem váltasz
forinthitelre, akkor a veszteséged csak papíron létezik. Amennyiben
a forint erősödő pályára áll, akkor a hitel futamideje alatt ez a
veszteség elolvadhat, persze forintgyengülés esetén növekedhet
is.
Érdemes lehet bankot
cserélni
Ha a forinthitelre váltás nem jelent megoldást a nagyobb havi
kiadás miatt, még kereshetsz kedvezőbb feltételeket kínáló
bankokat. A hitelek áthelyezésére, vagyis a hitelváltásra a bankok
értelmezése szerint nem vonatkoznak a márciustól életbe lépő
szigorúbb hitelezési szabályok, így a jövőben továbbra is lehet a
kedvezőbb feltételeket nyújtó bankhoz vinni a hitelt minden további
akadály nélkül. A banki feltételek szinte napról napra változnak
ezért érdemes alaposan körbenézni a piacon: a február első
napjaiban érvényes banki kondíciók alapján egy 10 millió forintos,
20 éves futamidejű kölcsön esetében a legjobb három ajánlat között
is 5-10 ezer forint különbség lehet, legyen szó forint-, euró- vagy
svájcifrank-alapú hitelről.
Sokan vannak, akik nemcsak a lakáshitellel, hanem áruvásárlási,
személyi vagy esetleg hitelkártyakölcsönnel is rendelkeznek, ezek
együttesen pedig igen komoly kiadást jelentenek elsősorban utóbbi
három hitel magas kamata miatt. Egy lakáshitelből,
áruvásárlási hitelből, személyi kölcsönből és
hitelkártyatartozásból adódó összesen havi 110 ezer forintos
kiadás, amelyből 75 ezer forint a lakáshitel, a múlt pénteki banki
feltételek alapján akár 30 ezer forinttal is csökkenthető a havi
kiadás.
Márciustól hatályos,
ügyfelek érdekeit védő rendelkezések:
Elállási jog
A hitelszerződéstől a szerződéskötés napját követő tizennégy napon
belül indoklás nélkül elállhatsz – a hitel folyósítását követően is
- a hitelező csak az államnak vagy önkormányzatnak megfizetett (és
vissza nem téríthető, pl. jelzálog bejegyzési illeték) díjra
jogosult, egyéb költséget nem számíthat fel (természetesen, ha
folyósítva lett a hitel, a tőkét kamataival együtt vissza kell
fizetni!)
Előtörlesztés
Az előtörlesztési díj mértéke jelenleg több finanszírozó esetén
igen magas, 4-5%-t is elérheti (az előtörlesztett összegre
vetítve), vagy a szerződés korlátozza az ügyfél előtörlesztéshez
való jogát.
Minden esetben élhetsz a részleges vagy teljes előtörlesztéssel.
(Több finanszírozó az azonnali előtörlesztést, végtörlesztést –
többnyire refinanszírozott jelzáloghitelek esetén – nem teszi
lehetővé. Előzetesen, írásban be kell jelentened. A törvényben nem
találtam utalást arra, hogy mennyi időn belül kell lehetővé tenni
az adósnak, hogy az elő/végtörlesztésre befizetett összeget mely
határidőn belül kell jóváírnia. Ingatlan értékesítés esetén ez
okozhat nehézséget az eladónak.)
A törvény szabályozza az előtörlesztés díjának
mértékét:
Jelzáloghitel esetén az előtörlesztési díj legfeljebb 2% lehet,
kivéve a jelzáloglevéllel finanszírozott kölcsönöket, itt 2,5%
lehet az előtörlesztés maximális díja. Egyéb lakossági
hitelek esetén, ha az előtörlesztés időpontja a szerződés lejárata
közötti idő legfeljebb egy év, akkor 0,5%, amennyiben ez az időpont
és a lejárat közötti időtartam egy évet meghaladja, legfeljebb 1%
lehet a díj.
Többféle pénznemben történő hitelnyújtás esetén az alacsonyabb
limitet kell alkalmazni. A hitelnyújtás összegének a
kormányrendelet szerinti elvárások mellett természetesen a Bank
belső szabályzatában meghatározottaknak is meg felelnie.
A kormányrendelet szerinti arányok betartásánál a fennmaradó
terheléseket mindig az ingatlan- nyilvántartásba bejegyzett
jelzálogjog összege (és nem az aktuális tartozás) alapján kell
figyelembe venni.
2010. június 11-től
lépnek hatályba a lakossági hitelezés általános
követelményei:
A Fedezet alapú hitelnyújtás megszűnhet
Vagyis az ún. jövedelemigazolás nélküli vagy „minimálbéres”
finanszírozás várhatóan megszűnik. Általában a háztartás
jövedelmének 30-50%-a fordítható hiteltörlesztés(ek)re, a jövedelem
nagyságától függően.
Az alacsony munkabérrel „bejelentett” alkalmazottak számára
magasabb hivatalos munkabér lesz szükséges.
Ha vállalkozó, cégvezető vagy és hivatalosan a minimálbér a
jövedelmed, két lehetőséged lesz: vagy nem veszel fel hitelt, vagy
kénytelen leszel egyéb jövedelmet is igazolni. Ilyen többek közt az
EVA, osztalék, ingatlan bérbeadásból származó jövedelem. Esetleg
kiegészítő biztosítékok nyújtásával is tudod majd a
hitelképességedet javítani (pl. biztosítás engedményezése,
cégkezesség – sajnos ez a lehetőség csak kevés pénzintézetnél
lehetséges és a lakossági termékek jellemzően standardizáltak, így
a kisebb vagy átlagos összegű lakossági hiteleknél az „egyedi”
bírálat lehetősége igen kicsi.)
A hitelezhetőségi limitet a
hitelező belső szabályzatában határozza meg
Ez eddig is így történt. Minden banknak, hitelezéssel foglalkozó
pénzügyi vállalkozásnak saját belső szabályzata határozza meg
milyen típusú jövedelmeket milyen mértékben vesz figyelembe. Az
utóbbi egy évben ez jelentősen szigorodott minden finanszírozónál,
azonban „minimálbérrel” vagy a „hitel havi törlesztő részletét
elérő jövedelemmel” fedezet alapon lehet hitelhez jutni. Várhatóan
az egyes hitelezők belső szabályzatai továbbra is különböző módon
fogják a hitelezhetőségi limitet meghatározni.
Minden hiteltípus (jelzáloghitelt, személyi kölcsön, folyószámla
hitelkeret, hitelkártya) esetén az ügyfeleknek már a kölcsönkérelem
befogadásakor alá kell írni (tudomásul kell venni) egy a „Túlzott
eladósodottság kockázatairól” szóló tájékoztatót és ezt írásban
(is) át kell adni a hitel kérelmezőjének.
Az a hiteligénylő, akitől azt kérdezzük „Mi az az összeg, amit
havonta nehézség nélkül tud fizetni?” – és a válasza az a kérdés
„Mennyit kell?”, az esetek többségében nincs tisztában a
hitelfelvétel kockázataival.
Természetesen történhet az évek során olyan esemény, amit nehéz
előre kalkulálni (pl. válás, családi tragédia, vagy akár a
jelenlegi gazdasági válság), ami rövidebb-hosszabb ideig az adós
fizetőképességét ellehetetlenítheti. A tanácsadónak – legyen az
banki alkalmazott, vagy hitelközvetítő – a feladata lenne a hitel
és egyes speciális hitelkonstrukciók, mint életbiztosítással vagy
unit-link termékkel kombinált hitelek esetén a valós, előre látható
kockázatokra felhívni az ügyfél figyelmét. A törvényi szabályozás –
véleményem szerint - legfeljebb mérsékli a túlzottan
profitorientált értékesítők egyoldalú termékismertetését.
Hitelezhetőségi
limit alapján mekkora lehet a havi törlesztés?
Az egyes hiteltípusoknál meg kell határozni egy úgynevezett
hitelezhetőségi limitet. Ez egy forintban meghatározott maximális
havi hiteltörlesztési képességet kifejező összeg.
A kormányrendelet nem határozza meg ezen limitet HUF alapú
hitelekre (ezt a Bank szabályzatában kell kidolgozni), de azt
rögzíti, hogy:
* EUR alapú ügyleteknél a HUF limit 80%-át kell
alkalmazni
* Minden egyéb devizanemű hitelfelvétel esetén a
HUF limit 60%-át kell alkalmazni.
Példa a hitellimit megállapítására: Egy házaspár igazolható havi
jövedelme összesen 300 000Ft. Jelenleg van egy euro alapú autó
hitelük, havi 30 000Ft a törlesztő részlete. Euro alapú
lakásvásárlási hitelt szeretnének igényelni. Mekkora lehet a havi
törlesztésük? A Bank belső szabályzata szerint a nettó 300 000Ft
jövedelem esetén 40%, azaz 120 000Ft a hitelezhetőségi
limit.
Euro alapú hitel esetén az összes havi törlesztő részlet 96 000Ft
lehet. Mivel a családnak van már hitele, ennek a törlesztő
részletét le kell vonni a limitből (96 000Ft – 30 000Ft), vagyis
maximum 66 000Ft lehet a havi törlesztő részlet. (Ez a jelenlegi
banki kamatkondíciók szerint 6-9 millió Ft hitelösszeg felvételét
teszi lehetővé számukra, banktól és futamidőtől függően)
A hitelezhetőségi limitektől akkor lehet eltekinteni, ha a
hitelfelvevő rendelkezik az ügylet devizanemével megegyező
devizanemű jövedelemmel. (Pl.: EUR alapú hitel felvétele EUR
jövedelem igazolása mellett.)
A hitelezhetőségi limitnél az összes hiteltartozást (más bankoknál
már meglévő hiteleket) figyelembe kell venni.
A lakáselő takarékossággal (LTP, Fundamenta) illetve
életbiztosítással kombinált lakáscélú hitelek esetén ezek havi
részletét is figyelembe veszik a hitelezhetőségi limit
megállapításakor.
A kormányrendelet 5.§ (4) bekezdése alapján „tisztán” türelmi idős
(tehát nem megtakarítási
kombináció miatt türelmi idős) ügyleteknél a türelmi időt követő
törlesztőrészletre kell a minősítést elvégezni.
A legmagasabb törlesztő részletet kell figyelembe venni a
kedvezményes és akciós konstrukciók esetén.
A jogszabályok hatályba lépéséig kell a hitelezőknek a belső
szabályzataikat módosítani. Kíváncsi vagyok a gyakorlatban ezek a
szabályozások milyen formában valósulnak majd meg.
2009. évi CLXII. törvény a fogyasztónak nyújtott hitelről
A Kormány 361/2009. (XII.30.) Korm. Rendelete a körültekintő
lakossági hitelezés feltételeiről és a hitelképesség
vizsgálatáról
- Írta: hitelvonal
- Hozzászólások: 0 Hozzászólás RSS
